Agevolazioni prima casa, tempo di due anni “esteso”

Il contribuente che nel 2024 ha acquistato una seconda "prima casa" con l'impegno a rivendere l'immobile pre-posseduto ha a disposizione due anni per rispettarlo. Il nuovo limite temporale "raddoppiato" rispetto al precedente tempo di un anno, introdotto dalla legge di bilancio 2025, non decorre infatti dai soli trasferimenti effettuati quest'anno. Non solo. Il contribuente non perderà neanche il relativo credito d'imposta con cui recupera il Registro o l'Iva pagata per il primo trasferimento immobiliare.

A chiarirlo l'Agenzia delle entrate con la risposta n. 197 di oggi, 30 luglio 2025.

L'interessato fa presente che nel 2024 ha acquistato una nuova abitazione usufruendo sia delle agevolazioni "prima casa" previste dal Tur (Nota II­bis, all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986) sia del credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa" previsto dall'articolo 7 della legge n. 448/1998.

Il contribuente precisa che al momento dell'acquisto era già in possesso di un immobile "agevolato" che, come prevede la disciplina "prima casa", si impegnava, nell'atto stesso, a rivendere entro un anno dal passaggio di proprietà.

Tuttavia, considerato che la legge di bilancio 2025 (articolo 1, comma 116, legge 207/20224) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui bisogna alienare l'immobile pre-posseduto per mantenere il beneficio "prima casa" chiede:

• se il raddoppio del tempo a disposizione è applicabile anche agli acquisti effettuati nel 2024 se ancora in corso il termine di un anno entro cui alienare l'immobile pre­posseduto
• se è anche possibile usufruire del credito d'imposta vendendo l'immobile entro il nuovo termine di due anni
• e, in caso di risposta negativa al secondo quesito, quale sia il comportamento corretto da adottare.

In particolare, chiede se, in quest'ultima ipotesi, sia possibile presentare istanza all'Agenzia delle entrate per revocare la dichiarazione di intenti formulata nella compravendita e versare l'imposta dovuta con i relativi interessi, ma senza l'applicazione di sanzioni.

L'Agenzia fa il punto, innanzitutto, sui benefici previsti dall'agevolazione "prima casa" e sui requisiti necessari per accedervi. In sostanza, a determinate condizioni, il vantaggio consiste nell'applicazione dell'aliquota agevolata del 2% ai fini dell'imposta di registro, per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione non di lusso.

La tassazione ridotta è applicabile a patto che il beneficiario, nell'atto di acquisto, dichiari di non essere proprietario di un altro immobile per cui abbia usufruito della stessa agevolazione. Tuttavia, anche nel caso in cui l'interessato risulti titolare di un'altra abitazione acquistata usufruendo dello stesso beneficio, lo sconto d'imposta è applicabile se lo stesso si impegna ad alienare l'immobile pre­posseduto entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine di due anni è stato introdotto, come anticipato, dalla legge di bilancio 2025, prima della modifica normativa, per non perdere il beneficio, l'immobile andava venduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Ciò premesso, l'Agenzia risponde al primo quesito e conferma quanto già chiarito con la risposta n. 127/2025: la norma che concede più tempo agli acquirenti per vendere una precedente casa "agevolata" non fissa un limite temporale di applicazione agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2025, quindi il nuovo termine di due anni è applicabile anche alle compravendite per le quali, come nel caso dell'interpello, al 31 dicembre 2024 era ancora pendente il termine di un anno per procedere all'alienazione (vedi articolo Tempo per rivendere la "prima casa", raddoppia se non scaduto a fine 2024).

Conclusioni positive per il contribuente anche a proposito della fruizione del credito d'imposta disciplinato dall'articolo 7 della legge, n. 448/1998. Il beneficio in questione è destinato a chi acquisisce una nuova abitazione non di lusso entro un anno dalla vendita di un immobile acquistato in precedenza usufruendo dell'agevolazione "prima casa". Il bonus è attribuibile, entro determinati limiti, fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al primo acquisto.

L'applicazione credito d'imposta è stata riconosciuta anche nel caso in cui il contribuente proceda al nuovo acquisto con le agevolazioni ''prima casa'' ancor prima di vendere l'abitazione agevolata pre-posseduta.

L'Agenzia ha fornito più volte chiarimenti sull'applicazione del credito. In particolare, con la circolare n. 12/2016 ha precisato che "alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di "prima casa'" deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al contribuente anche nell'ipotesi in cui proceda all'acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell'immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della "prima casa'", introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell'immobile pre­posseduto".

Anche se la modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 non riguarda la formulazione dell'articolo 7 della legge n. 448/1998, l'Agenzia osserva che il fine di entrambe le disposizioni (agevolazioni "prima casa" e credito d'imposta) è incentivare il mercato immobiliare anche tramite sostituzione della "prima casa". Di conseguenza, ritiene che anche nel caso in cui, come nella vicenda in esame, il riacquisto della nuova "prima casa" preceda l'alienazione dell'abitazione pre-posseduta, il maggior termine di due anni per la rivendita non sia di ostacolo alla fruizione del credito d'imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l'immobile agevolato pre-posseduto venga venduto entro due anni dalla nuova compravendita.

In conclusione, il credito d'imposta è concesso al contribuente in via provvisoria a condizione che l'abitazione agevolata pre­posseduta venga venduta entro due anni dal nuovo trasferimento immobiliare. In caso contrario l'acquirente decade dall'agevolazione "prima casa'" di cui ha beneficiato per il riacquisto e, a cascata, perde il diritto al credito.

Il dubbio espresso nel terzo quesito è superato dalle soluzioni fornite per i due precedenti.

Da Fisco Oggi