L’accordo di sospensione del canone deve risultare da elementi oggettivi

Nel caso in cui il contribuente intenda giustificare un minor reddito fondiario dichiarato, derivante da locazione commerciale, a causa di un accordo di sospensione o riduzione del canone, è necessario che tale accordo sia provato in modo oggettivo, attraverso documenti dotati di data certa e non riconducibili esclusivamente alla parte interessata.
Lo ha ribadito la Corte di cassazione con l'ordinanza n. 10871 del 24 aprile 2025, accogliendo il ricorso dell'Agenzia delle entrate contro una sentenza della Corte tributaria della Lombardia, che aveva invece riconosciuto validità a un accordo non registrato.

Il fatto
L'Agenzia delle entrate aveva notificato a due contribuenti, comproprietari di un immobile locato a uso commerciale, avvisi di accertamento per l'anno d'imposta 2014, contestando un maggior reddito da fabbricati. I contribuenti avevano dichiarato un importo inferiore rispetto a quanto risultava dal contratto registrato, sostenendo di aver concordato con il conduttore la sospensione del canone per tre mesi, in virtù di una scrittura privata, non registrata, dell'11 maggio 2014.
A seguito dell'impugnazione degli atti impositivi da parte dei contribuenti, la Commissione tributaria provinciale aveva rigettato i ricorsi rilevando che la scrittura privata invocata dai ricorrenti, di modifica del contratto di locazione, era priva di data certa e, quindi, inopponibile ai terzi.
Successivamente la Commissione tributaria regionale aveva accolto l'appello dei contribuenti, ritenendo idonea la documentazione prodotta (dichiarazioni delle società conduttrici e ricevute di pagamento) a dimostrare l'effettiva riduzione del canone e l'anteriorità dell'accordo.

La posizione della Cassazione
La Corte di legittimità ha invece accolto il ricorso dell'Agenzia delle entrate, censurando la valutazione dei giudici di merito.
Secondo la Cassazione il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione; ne consegue che anche i canoni non percepiti costituiscono reddito tassabile fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione.
La suprema Corte ha ribadito altresì che, ai sensi dell'articolo 2704 del codice civile, la scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi, inclusa l'Amministrazione finanziaria (Cassazione, n. 746/2024), salvo che non sia assistita da data certa, che può risultare: dalla registrazione; dalla morte o sopravvenuta incapacità del sottoscrittore; dalla riproduzione in atti pubblici o da altri fatti oggettivamente verificabili, purché non nella disponibilità esclusiva del contribuente (Cassazione, n. 7753/24).
Nel caso in esame, la scrittura non era registrata e le dichiarazioni provenivano dalle stesse parti interessate all'accordo, quindi, prive di valore probatorio oggettivo. Le ricevute di affitto, analogamente, non presentavano caratteristiche di terzietà né di certezza della data.

Conclusioni
Affinché un accordo di riduzione del canone di locazione commerciale sia opponibile all'Amministrazione finanziaria, è necessario che la sua data certa sia dimostrata con elementi oggettivi estranei alla disponibilità della parte che lo invoca.

Da fisco Oggi