Sentenza di vendita dell’immobile, l’imposta di registro è proporzionale

L'atto con il quale il giudice dispone il trasferimento di un immobile ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile è soggetto ad imposta di registro proporzionale, anche nel caso in cui l'effetto traslativo sia stato subordinato al pagamento del prezzo da parte dell'acquirente. Questo principio è stato confermato dalla Corte di cassazione con l'ordinanza n. 4946 del 25 febbraio 2025.

Prima di esaminare la vicenda processuale, occorre premettere che con l'articolo 2932 del codice civile il legislatore ha previsto una tutela specifica di cui la parte interessata può avvalersi nel caso in cui la controparte si rifiuta di adempiere alle obbligazioni che derivano dalla sottoscrizione di un contratto preliminare. Verificandosi tale ipotesi, la parte può rivolgersi all'autorità giudiziaria al fine di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto che non è stato concluso.

Si tratta di una sentenza di natura costitutiva che, nella maggior parte dei casi attribuisce la proprietà di un immobile al promissario acquirente che aveva sottoscritto il relativo contratto preliminare.

Generalmente, a tutela della parte venditrice, l'effettivo trasferimento dell'immobile viene subordinato all'integrale pagamento del prezzo da parte dell'acquirente.

Proprio quest'ultima circostanza è alla base della pronuncia in esame. La parte acquirente, infatti, riteneva che l'apposizione della condizione sospensiva relativa al pagamento del prezzo determinasse l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa, in attesa del verificarsi dell'evento dedotto in condizione (pagamento del prezzo).

L'articolo 27 del testo unico sull'imposta di registro, Dpr n. 131/1986, infatti prevede, al primo comma, che "Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il
pagamento dell'imposta in misura fissa".

Il terzo comma della stessa disposizione, però, prevede che "Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore".

Nel caso di specie l'Ufficio, sulla base proprio di questo terzo comma, aveva applicato, in sede di registrazione della sentenza, l'imposta proporzionale. Ciò in quanto la condizione dalla quale dipendeva l'effetto traslativo (pagamento del prezzo da parte dell'acquirente) era legata alla mera volontà dell'acquirente e, quindi, in base alla disposizione sopra richiamata, il relativo atto non doveva essere considerato sotto condizione sospensiva.

La parte acquirente, invece, rimarcando che il giudice aveva subordinato il trasferimento del bene all'interale pagamento del prezzo, riteneva corretta l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa.

In sede contenziosa, mentre la Ctp di Modena aveva ritenuto legittime le osservazioni della parte, la Ctr dell'Emilia Romagna (decisione n. 982 del 2 ottobre 2020) ha condiviso la tesi dell'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale.

La Corte di cassazione ha richiamato il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità in base al quale la condizione del pagamento del prezzo ha natura di condizione meramente potestativa, con conseguente tassazione proporzionale (Cassazione n. 4267/2003, n. 6116/2011, n. 8544/2014, n. 21625/2015, n. 18006/2016, n. 3806/2017, n. 14470/2018, n. 27902/2018, n. 30778/2019, n. 3617/2020, n. 4737/2021).

I giudici hanno anche evidenziato che la previsione secondo la quale gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente non devono essere considerati sotto condizione sospensiva, si giustifica con l'intento di "…evitare che si possa sfuggire all'imposizione proporzionale utilizzando strumenti giuridici volti a occultare il risultato economico considerato ai fini dell'imponibile…".

Nel ribadire che il pagamento del prezzo da parte dell'acquirente è un evento che dipende dalla mera volontà di quest'ultimo, con la pronuncia in commento la Corte di cassazione ha ritenuto corretta l'applicazione dell'imposta di registro proporzionale.

È stato, quindi, respinto il ricorso della parte acquirente.